定居温哥华——买房完整攻略(二)
在加拿大, 一般购房者首付款为25%的房产成交价格, 其余的部分可向银行或其它金融机构申请贷款。贷款的额度因个人的财政状况和个人收入而定。审批的贷款的第一个考虑为用于支付房屋贷款, 地产税和水电费的总额不超过年家庭总收入的 32%; 第二个考虑为全部债务的总和一般不超过年家庭总收入的40%。例如,如果一个家庭的年收入为$40,000 贷款利率为5%, 那么银行的贷款批准额度大概为$206,000。如果按照75%的贷款额计算, 那么这个家庭大概可以买一个价位在$280,000左右的房子, 首期付款为$69,000左右,每月供款大概$1230左右. 如果一个家庭的年收入为$60,000, 贷款利率为5%, 那么银行的贷款批准额度大概为315,000。这个家庭可以买一个价位在$420,000左右的房子, 首期付款为$105,000,每月供款大概$1830。
对于新移民, 如果新移民在加拿大尚无固定的收入, 银行对新移民购房首期付款的要求有可能为35%左右; 65%的部分由银行贷款。由于首期付款的百分比增大, 即由购房者所承担的风险部分增大, 银行会放松许多对新移民收入方面的要求。如果购房者的收入状况很好, 也很稳定, 只是暂时拿不出25%的首期付款, 一些银行会允许购房者只支付最低为5%的首期付款, 其余的95%由银行贷款支付。当然在这种情况下, 为了防止购房者违约, 银行会要求购房者提供一种额外的贷款保险, 以防备在购房者违约时所带来的风险。贷款保险的保费一般在总贷款额0.75%到3.75%, 取决于买房者的首期付款与房价的比例。如果由银行的贷款部分是全部房价的95%, 则额外保险额的比率为贷款额的3.25%。 如果由银行的贷款部分是全部房价的75%, 则额外保险额的比率为贷款额的0.75%。加拿大有关房产购置的税收政策在加拿大购置房地产时,有二个税收方面的情况要考虑:一是房产购置税,二是商品购置消费税(GST)。房产购置税对新,旧房子均适用;商品购置消费税仅适用于新建造的房子。 房产购置税 (Property Transfer Tax)
房产购税的税率是对$200,000以下的部分征收1%, 对$200,000以上那部分征收2%。比如一个50万的房子, 所要交纳的房产购置税为$200,000 x 1% + ($500,000 - $200,000) x 2% = $8,000。该房产购置税必须一次性交齐。律师或公证人会给购房者一个费用调整单,列明该费用。 那么是不是所有买房子的人都要交纳房产购置税呢? 实际情况并非如此. 自1994年起, 加拿大政府推行了一个房产购置税的退税政策, 目的是为了鼓励第一次买房子的人购置自己的房产。从1994年到现在, 经过几次关于房产购置税退税的调整。目前的规定是如果购房者是第一次购置房产, 而且房子的成交价格在大温哥华地区不超过$325,000的情况下, 购房者可以申请返回已交的房产购置税。如果虽然房价超过$325,000但超过的部分是在$25,000以下, 即房价虽然超过$325,000但不超过$350,0
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