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全球10大高房价城市7个在中国 加拿大人3年买房(一)
用3到6年收入购买一套舒适住房就是合理房价
美国《大西洋月刊》2013年7月1日发表了题为《中国住房世界最贵》的文章,文章引用国际货币基金组织数据称,以房价相对薪酬来考量的全球10大最不可负担的房地产市场中有7个都在中国,它们是北京、上海、深圳、香港、天津、广州、重庆,而且7个中有5个城市的房价甚至超过同为10大的东京、伦敦和纽约。
有读者对这个排名提出质疑,认为重庆的房价并不高(6月份重庆住房均价为7984元/平方米),把它列入世界住房最贵的城市感到不理解。本文就解释这个排名依据,并对比几个国家和地区的房价。 首先告诉读者,国际货币基金组织的世界住房最贵城市排名是科学的。
中国对比房价,通常用住房价格的绝对值比较。例如,北京房价是每平方米28000元,广州房价是每平方米17000元,我们就说北京的房子比广州贵。在重庆买一套普通住房需要80万元,在美国纽约买一套普通住房需要40万美元,约合247万人民币元(1美元=6.17人民币元),我们就说美国纽约的住房比重庆的贵。
其实,中国比较房价的方法是很不科学的,因为只比较房价的绝对值,而没有对比居民的收入。说贵或便宜是相对的,是相对居民收入而言的。如果一套房子标价100万元,对年收入50万元的人来说,房子很便宜,因为他用两年的收入就可以买下这套房子;
而对年收入2万元的人来说,房子就很贵,因为他要用50年的收入才能买下这套房子。所以说,单凭房价的绝对值,无法比较两个以上城市的住房哪里的贵,哪里的便宜。 对不同城市或世界房地产市场进行研究,必须用“中位数乘数”这把尺子去衡量。
中位数乘数也叫“房价-收入乘数”,它等于一个城市的房价中位数除以该城市居民户收入(税前毛收入)的中位数。也就是说,普通居民要用多少年的收入可以购买一套普通住房。 中位数乘数不是表达住房价格的高低,而是表达房子贵不贵,也就是购买一套住房,要用几年的收入。
读者也要注意,个别房地产研究机构也用房价平均值和居民平均收入的比值来对比住房贵不贵,但这样的计算结果会与用中位数计算的结果相差很大。
中位数乘数被哈佛大学房地产研究中心等很多房地产研究机构所采用,联合国、世界银行、国际货币基金组织等国际机构也用中位数乘数作指标,评估世界各国房地产的泡沫情况。联合国认为,合理房价的中位数乘数区间为3.0-6.0,即用3到6年的收入购买一套舒适的住房。
来源:加拿大家园网
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