未来十年大温地产依然看好吗(二)
Anthem 地产CEO埃里克•卡森则从文化艺术方面指出,温哥华与很多国际化大都市相比存在着不小的差距,这里美术馆、画廊、芭蕾舞、歌剧院、艺术家工作室等举凡文化创意产业亟待发展,一个城市不能没有文化的灵魂。
在一定程度上,文化软实力更能体现国际化城市的核心竞争力。另外,卡森还强调说,温哥华若想跻身世界一流城市之列,必须创造一个较好的经商环境,联邦和省府应考虑制定较为优惠的税收政策,鼓励经商创业,这样才能多创造就业岗位,留住人才,给年轻人一个可以为之努力的“未来”。
Goldberg教授提议,温哥华应该考虑多建一些步行街和露天(半露天)集市,主要为的是吸引人气和游客,亦能拉动小商户经济。在这方面,新加坡的船舫码头区、纽约的小意大利街、渥太华的Spart Street Mall及上海的南京路皆可作为借鉴参考。
新加坡的船舫码头区,移民新政对房产到底影响有多深?
自联邦保守党去年5月联邦大选获胜,组成多数政府以来,频繁推出新政。投资移民类别先是拉高了投资移民的门槛,后又限制人数;技术移民类别干脆一刀切,凡是2007年底以前申请的而还没受理的一概作废;家庭团聚类别基本多考虑签发“超级签证”,这些紧缩政策的出台导致国内外争议不断。而在今年7月,保守党政府又冻结技术移民和投资移民的申请,据说等到2013年才会有条件地开放。
这种紧缩的移民新政导致2012年上半年全球申请移加者大幅减少,较去年同期竟少了47%,中国的申请更剧减63%,成为跌幅最大的申请国家。联邦投资移民只有546人申请,跌幅达到94%。就连移民部推广的经验移民(Canadian Experience)也只有2855人申请,同比减少了41%。
对保守党移民政策稍加分析,不难看出貌似收紧的背后,是在让什么人移民的甄选方面更为谨慎,更有方向感。通过省提名计划(PNP),联邦政府其实是加大力度吸纳年轻、有技术、有知识并且语言基本过关的移民,这包括国际留学生、技术工人和外劳。另外,一个明显的倾向就是不鼓励被动投资(passive investment)实则对加国经济无甚贡献的投资类移民。
这样的移民形势对于加拿大房地产尤其是卑诗楼市又意味着什么呢?
首先需要肯定的是,移民数量并不会大幅缩减。据分析,加国每年需要至少接纳25万移民以上才能满足国内劳动力市场的需要。2010年,卑诗共接纳的移民占总数17%,仅次于安大略省。而据加拿大帝国商业银行(CIBC)今年8月公布的一份报告,10年以上的移民自购住房比例超过70%,高于本土人士,这种现象在卑诗尤为突出。另据卑诗省地产协会的预估,2013年卑诗净移入人口将达到4万人,其中很大比例都将会选择定居大温地区。
其次,我们应该注意到联邦政府希望吸纳到的移民与购房主力人群基本吻合,市场刚需将继续释放。资深移民律师理查德•贝尔(Richard Bell)相信,技术类移民包括外国劳工将带旺公寓买卖及租赁市场,而经验类的省提名移民与能获批的联邦投资类移民将推动商业地产项目的投资与租赁。
来源:新浪博客
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