加拿大利率与地产 2013年中期总结(二)
今年的6月21日,很多银行突然再次调高5年期固定利率之后,有一篇文章似乎应和着部分读者的口味闪亮登场了,文章的观点是:利率每升高1%,多伦多的地产交易量降减少15.3%,2015年时,多伦多的房价降5.8%,即使是利率0.5%的升幅,房产交易量也会减少9%,到2015年时,多伦多的房价会降2.6%。
细心的读者会发现,银行在今年6月底两次加息后,5年期固定利率刚好提高了0.5%,但7月份交易量却比去年同期增长了16%。这些数据无情地讽刺了这位作者的武断,同时也说明,消费者对于利率的小幅波动并不敏感,相反,会刺激潜在消费者下决心入市。
已经有近一年的时间,没有太多人讨论加拿大的消费者债务威胁论。最近一期的2013年加拿大人房贷回顾显示,85%的借款人选择固定利率;965万个家庭有自住房,其中370万个家庭还清了按揭贷款,800万个家庭房屋净值超过房价的75%;平均房贷利率3.52%,房贷到期后在原银行续约的比例达到88%。这些数据说明,加息,不会使地产市场崩盘;
加息对于加拿大债务的恶化影响有限。由于连年低利率,以往高利率的消费者终于等来了贷款续约,换成低利率的时候,即使是2008年选择5年固定利率被锁住良久的消费者,在2013年也得到了新生。明年加拿大人平均利率3.52%的记录会被继续打破,家庭债务负担会进一步改善,而不是恶化。
以多伦多为例,我们来简单地回顾一下地产市场在2013年上半年的表现。1至6月,销售量下降4080间,同比下降0.7%,与此同时,二手房挂牌上市量比去年下降了6.1%,DOM(上市至售出的时间)由22天增加到24天,房价上涨了4.7%。这些数据说明,由于买家有一定的观望情绪,降低了卖家售房的积极性,惜售情绪导致房源不足,推高了房价。由此可见,地产市场的冷暖与供需直接相关,与贷款利率的窄幅波动没有必然联系。
综上所述,地产从业人员和消费者可以暂时不考虑利率给市场带来的影响,未来两年内所有关于利率要涨,房价会跌的新闻、传闻都不用理会。对于地产从业人员来说应该注意今年以来市场发生的两个变化:1.华人新移民登陆数量明显减少,靠新移民吃饭的日子已经过去了。
持有学生签证、工作签证、超级签证的旅游者,在加拿大购置自住房以及购买固定资产的需求在增加。简单地说,对于华人来说移民才能买房的观念已经被打破,非居民买房的需求会逐步增加。2.中国银行广东省各分行与外管局联合推出的“优汇通”业务,可以完全避开一次汇款5万美元的限制,一次汇款1000万人民币来加拿大用于购房,成为了合理合法,简单易行的事情。
对于消费者来说,值得注意下面两个现象:1. 50-80万的低层房屋今年热销,竞价成交的情况屡见不鲜,而价格在7位数以上的房产成交减缓,折价成交是普遍现象,消费者可以利用这个市场观望的契机,小房换大房。2.楼花预售数量明显减少,价格越来越接地气,性价比高的楼花依然值得投资,但要记住,买楼花之后立刻办理楼花按揭贷款,将利率锁定。
近日,媒体对CMHC投保资产金额接近上限的话题比较感兴趣,某些急于看到房价下跌的人对此兴奋不已。房屋贷款保险制度对于加拿大人的作用,是功不可没的,但这种制度需要进一步改善,看看美国两房现在的情况,以及奥巴马政府对两房未来的打算就可以看出,这种由纳税人最终买单的保险或房贷资产收购公司,早晚要走向市场和私有化
一方面解除纳税人风险,另一方面,没有了政府背书的情况下,也就不会有额度限制了。如果CMHC目前的情况制约了地产市场发展,那么私有化也就不远了。以上是笔者对过去半年利率与地产市场的一个初浅看法,希望对读者有借鉴作用。
来源:温哥华找房网
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