2013年大温列治文地产分析(二)
由于海啸引起的余波可以从温哥华岛南北两端绕进内海,北端由于距离太远,对温哥华地区影响微乎其微,从南端进入的余波北上,冲击白石镇和萨瓦森码头一带,不过最高也不会超过两米。卑诗大学地球及海洋科学系教授博斯托克(Michael Bostock)也说,1700年的强震海啸曾高达9米到12米,巨浪曾横越太平洋,摧毁了日本的海岸村庄。但对大温地区似无甚影响。但无论怎么说,没有发生的海啸却给列治文房地产市场带来了灾难,一夜之间,市场萧条。
早跌早积累
2012年,由于大温地产市场长期升温,市场空间明显收窄,加上联邦移民部暂停投资移民和家族团聚类移民,对技术移民进行大幅调整,尤其是7月出台的多年来较为少见的房贷紧缩政策,无论是新移民还是首购者的住房需求,都受到一定的抑制,所以,大温市场逐渐进入买方市场。
对于列治文来说,早于大温市场先行下跌,有一个明显的好处:在大温市场继续高歌猛进的最高潮,列治文提前退场,提前挤出泡沫,避免了更为剧烈的震荡,所以,整个2012年,列治文和大温主要城市市场都在下滑,但列治文表现为一种平稳的下滑,没有出现大幅震荡。
提前退场,意味着列治文比其他城市拥有了更多的消化和积蓄时间。2013年的大温市场,总体大概是继续求稳,而列治文可能是其中最稳定的一个城市。通观列治文房地产市场的历史,也说明了这一点:大温地产走势的一个简单逻辑是如果温哥华市场不跌,列治文就不会再差。温西有空间,升降幅度都很大,而列治文有韧性,即不会大涨,也不会猛跌,随着大势往往取中而行。
取中而行的另一个表现,就是大家通常所说的:列治文和温哥华西区的价差会支持列治文的房价。列治文跟在温哥华西区后面,你涨我涨,你跌我缩,你平我稳。列治文这个城市,有人爱,有人恨。但无论是谁都必须承认,海外华人离不开华人社区,而列治文是大温华人社区的核心。这里就是一个新的中国城。
大温的大气候与列治文的小气候
那么,2013年,列治文市场究竟会怎样呢?我认为,震荡下行和上涨空间都很有限。以独立屋价格指数为例,2012年4月,该指数为206.7,2012年12月价格指数已下降为188.9,今年1月该指数为187.9,全年大约已经下跌了约10%左右。整个列治文市场过去三年实际上增幅只有17%,如果以2009年市场开始上升时的情况而论,顶多还有约不超过5%左右的调整空间,将在小幅跌落中逐渐走平。
上升空间极为有限有两个因素,一个是大势,前面说过了。另一个是列治文自身的因素,目前市场上积压的新房会有一个长期的消化过程。2009后,列治文市场很多有老房子的区域,遇到过轮番热棒。尤其是在2010年下半年到2011年初被疯抢的旧房,会在未来几年之内推倒重建。
比如,2010年6月-2011年5月列治文成交旧地374套,其中最为显著的seafair区有112套,,而seafair在2011-2012年两年总共卖了41套。目前还有32套新房在售,平均房价199万。broadmoor 25套售出,挂牌22套,均价270万,成交均价239万。未来约还有近200套逐渐走入市场。这对市场形成较大的压力。
所以,整个春季市场是列治文市场的晴雨表,如果春季形成一定的积极走势,加上4月1日开始HST转回PST等利好,从而带动市场走向活跃,那2013年列治文走出低迷还是值得期待。如果春季市场仍然持续低迷,则2013年仍将在波澜不惊中继续走过“悲惨”的一年。
来源:温哥华找房网
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