详解大温共管物业折旧报告(二)
如果没有折旧报告,有的贷款银行甚至会拒绝提供贷款。因此,不做折旧报告的物业可能会更难以出售。根据法律,以下两种情况可以免做折旧报告:
如果共管物业公司少于5个单元,则可以不必做这个折旧报告;如果共管物业公司多于4个物业单元,则通过全体业主大会3/4投票通过,可以免做折旧报告。一旦全体业主投票,3/4通过免做折旧报告,则在每一年的业主大会上,都要进行投票;一旦支持免做报告的人数少于3/4,则该物业必须在6个月之内完成折旧报告。有关专业人员已经预期到这项有法律规定必须做的折旧报告可能会引起共管物业公司业主大会上造成的分歧和为居委会造成的困难。
那么什么样的专业人员可以准备这样的报告呢?
专业人员必须了解公共设施和公共物业的属性和个别情况。目前认为,专业的工程师,地产评估师可以完成这样的报告。他们的姓名以及专业履历必须包括在报告当中。新的法规对报告必须包括的详细内容也有很详细的规定:包括一个物业公司的财政状况的详细情况,物业使用的所有文档,以及过去维修、维护的所有记录,和相关的规章制度,诉讼历史等等。
一旦某个大厦或者物业做了折旧评估,在下次买卖交易时,买方有权在解除合同条件之前阅读折旧报告。很明显,折旧报告能够反映物业的维修状况,如果折旧报告显示物业年久失修,对业主出售物业时会有不良的影响;相反,如果折旧报告显示该物业维护良好,则有利于物业当中单元的销售。
物业管理公司需要跟每一个共管物业的居委会合作将这项新的法规传达给所有的业主,并且按照法律规定,及时提供所需要的文件。有些人士预见到如果购买共管物业时,即公寓和城市屋,需要申请贷款,贷款银行很有可能会要求审阅折旧报告;如果没有折旧报告,有的贷款银行甚至会拒绝提供贷款。因此,不做折旧报告的物业可能会更难以出售。
当物业年久失修时,维护和维修的费用会非常高昂,超出业主的承受能力。对于年久失修,快要到寿命的共管物业,折旧报告的实施可能会加速整个物业的拆迁重建。卑诗省公关物业法有相关的规定:年久失修的寿命已到的共管物业,所有业主可以通过开会投票的方式决定解散共管物业公司,并且将建筑拆除,重建。
但是更多时候是开发商通过用比公平市场价格稍高的价格将每一个业主的产权买下,然后再进行拆除和重建。由于共管物业往往有许多业主难以达成一致的意见,必要时,可能占大多数的业主不得不采取诉诸法庭的方式来解决问题。
来源:温哥华找房网
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