2013年加拿大房市猜想(二)
大温地产局预测2013年的销量将达2.98万套,较今年的2.62万套上升13.7%;其中独立屋销量将达1.16万套,镇屋销量达5100套,公寓销量则可达到1.27万套(较2012年上升13.7%)。房价方面,地产局预计将会出现1.9%个百分点的回落至72万,其中独立屋均价跌幅最大,降2.7%至109万,镇屋均价达55.5万,公寓均价为44.3万。
不过一向看空房市的加拿大经济学家Garth Turner则对这个市场抱着十分悲观的态度。Turner认为在未来数年,温哥华的房价将出现30%-40%的大跌。他表示,严重不成比例的债务及收入水平、极大失衡的房价租金比、目前的省域经济情况以及新出台的按揭政策和人口变化情况都会影响房市的前景。
笔者认为,Turner的结论有些过度悲观了,作为加拿大最具吸引力的房地产市场,想要出现30%-40%的房价大跌绝非易事。温哥华市场上并非没有需求,只不过需求都在观望之中,只要房价出现调整,还是会有不少刚需跳出来接盘的。但是属于温哥华楼市的高点确实已经过去了,房市已经踏上了慢行轨道,明年的温哥华房市已经很难恢复到此前疯狂上涨的局面了。在未来,楼市的调整会使得销量更趋近于长期平均值,房价的回调幅度会在5个百分点之内。
多伦多房市猜想
今年,多伦多房市上炒得最热的一个话题就是,投资公寓的风险到底有多大?四处林立的起重机引起了人们对公寓过建化的重视,央行一再发出的泡沫警告也将这个市场的风险性推到了众人眼下。那么在2013年,多伦多公寓市场会崩溃吗?
笔者认为,受制于大量上市的新盘及市场库存的影响,多伦多公寓价格在近年很难出现大涨,但从长期来看,公寓的投资价值依然存在,崩盘也是不可能的。毕竟移民始终在涌向多伦多,住在交通及设施更便利的公寓是潮流所趋,租赁市场上日益走低的空置率也为市场提供了支持。不过在接下来的投资中,投资者必须更加留意对公寓项目、选址、房型的挑选。
另外投资者应对公寓楼花的投资保持警惕。目前市场上的楼花标价有些过高了,由于真正的交盘是在几年以后,因而开发商在发售楼花时会将未来房价上涨的因素考虑到价格中去。但从现在的公寓市场看,实际的价格增幅很可能低于开发商的预期。此外,市场的放缓也可能使开发商推迟公寓建设速度,实际的交房时间有可能晚于承诺期限,但买家却要在签合同的第一年交付近20%的房款,在三五年内,这些钱都要被绑到楼花上。
利率会猛升吗?
美国是加拿大最重要的经济伙伴,它的经济复苏程度会在很大程度上影响加拿大的GDP增长速度,同时在许多政策的制定上,加拿大也一直在追随美国的步伐。在最近的一次议息会议中,美联储公开市场委员会明确给出了低利率政策的变动门槛,美联储称,只要失业率高于6.5%,且通胀率在未来一两年时间内较2%的长期目标高出不超过0.5%,0-0.25%的超低利率政策就不会发生改变。
而从目前美国国内的情况来看,要将失业率降到6.5%并非易事,同时短期内的通胀风险并不高,由此可见,美联储在2015年前升息的可能性几乎不大。预计明年加拿大大幅升息的可能性同样不高。自2010年9月以来,加拿大央行就一直将隔夜拆借利率维持在1%的水平上。
期间,考虑到家庭债务的持续高企,各政府官员曾不断出面喊话,警告市场利率有随时上升的可能,财长费拉逖也表示,现在利率无处可去,只会升高。但是,在全球经济疲软,欧债危机不断发酵及美国财政悬崖悬而未决的大背景下,加拿大央行难以将加息一事提上日程。
上周,国际货币基金组织(IMF)发表的预测加拿大经济状况的报告中也指出,加国经济易受外围因素影响,因而建议央行在经济改善前维持低息政策。总的来说,笔者认为明年加国加息的可能性不大,大幅的升息更是不可能。不过,如果经济在下半年出现好转,利率会有微幅上升。
来源:温哥华找房网
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