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又到年底了 该不该加速偿还房屋贷款

12/10/2013 19:22 发布 类别:旅游资讯  |  浏览(1445) 收藏文章

对于工薪家庭来说,大幅提高月供款款,或每年大笔清偿按揭贷款,可能有些困难。最好的办法是将还款频率加快,并选择“加速每两周还款”的方法。


《环球邮报》近日撰文称,加拿大人从前只用14年就还清按揭贷款,而现在,近四分之一的人会把按揭拖到退休之后还清。据调查,加拿大有930万人年龄已超过55岁,其中有43%的人称自己没有准备好退休之后的储蓄。刚看了一段网友在网上的留言“看到免费的多伦多星报有些伤感。


纸煤(媒)百来年历史了,真的要逐步退出历史舞台。星报裁员500人是意料之中,也是不愿意看到的结果,毕竟圣诞节是欢聚的节日。多少家庭会面对财政的寒冬。话说我们上班真的好忙。能坐下来就只有吃饭那十几分钟。同事安慰,被需要才不会失业。唉,67岁退休,真的做不到。”


退休之前,能不能还清按揭贷款,要看你现在做了哪些努力。如果有失业的情况不期而至,退休之前还清贷款就更难了。既然大家都觉得工作的67岁是很难的事,就应该提早还清贷款,为提前退休做好打算。笔者个人认为,退休时的最佳状态是:还清了全部按揭贷款本金,留一条房屋净值做抵押的信用额度,这样安度晚年应该是很幸福的。或者,我们可以把还清房贷作为决定能否退休的一个最重要考虑因素。


大多数借款人在贷款初期会选择最长的还款期,最低的月供。随着经济条件的改善逐步采取提前还款的方式加速偿还按揭贷款。据CMHC的统计,31%的房主选择通过增加月供或多付一笔现金的方式加速还款。加拿大人首次购房的平均年龄在34岁,如果选择30年还款期,在不加速还款的情况下,将会在64岁还清贷款。如果34岁之后首次置业,希望在67岁之前还清贷款,则必然需要加速还款。想要尽早还清房贷,就要从现在做起。


对于工薪家庭来说,大幅提高月供款款,或每年大笔清偿按揭贷款,可能有些困难。最好的办法是将还款频率加快,并选择“加速每两周还款”的方法。以下表为例,大家可以看到,从原来的每月付按揭贷款,改到“加速每两周还款”能够节省的利息支出,省钱之余,加快了还清本金的速度。


下表例子中,假设25万元贷款,5年固定利率封闭式贷款,年利率为6%,还款期25年,每半年计算一次复利。为什么会节省这么多利息,而且能缩短还款年限呢?仔细观察你会发现,使用加速每两周付款时,每两周额外偿还65.03元本金,日积月累下来,25年可以节省4.4万的利息开支。


借款人可以提高每月月供款来加速还清按揭贷款。以上面的例子计算,25万元贷款,年利率为6%,还款期25年,每月月供款1600元,如果每月提前偿还20%的月供,即,将月供款提高到1920元,则可以将原定25年还款期缩短为17年半(假设17年半利率不变)。使用这种加速还款方式的消费者,大多是收入有了明显改善,或已经还清了汽车贷款,月供能力得到了明显提高。


借款人还可以通过大笔还款的方式加速清偿按揭贷款。每个银行都会允许一定比例的大额还款。例如,A银行允许每年偿还原贷款本金的10%,B银行允许20%。这里所说的“年”通常是指“日历年”。例如,2012年银行允许的加速还款额度需要在2012年12月31日之前执行,没有加速还款,则当年的额度就作废了。


最近笔者接到很多垂询电话,征求是否适合提前还款的问题。每年年末的时候,都会有同样的情况:加速还款,会节省利息,缩短还款年限,手头的现金会减少;不加速还款,额度会作废,无法实现退休前还清贷款的目标。每一个房主都会有这样的纠结,包括我自己。


如何解决现金流动性和提前还款的矛盾呢?笔者认为,是否该加速还款,要看家庭财务能力,贷款产品特性,以及家庭财务计划。家庭财务能力是决定是否提前还款,提前还多少的首要问题。如果财务能力不允许,即使有再大的还款额度也是空谈。有一定财务能力的情况下,需要重点考虑贷款产品的特性和财务计划。


房贷的品种和特性,首先决定了还款额度,其次决定了还款后能否从房屋中很方便地取出现金,应付家庭的急需。例如,王先生的房贷与房屋净值额度相链接,即,偿还的本金直接可以变成可随时提取现金的信用额度,那么王先生加速还款时就没有后顾之忧。


财务计划包括,近期是否换房,是否准备购买投资房,近期是否有支付子女学费等大额开支等。另外,同时拥有自住房和投资房的家庭需要考虑,加速偿还哪一套房子的贷款在节税方面更加合理。


来源:温哥华找房网

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评论网友 匿名网友2024-03-28 22-23-24
好的旅行,其实不贵!
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