近期三大政策对大温哥华房市的影响
本文对近期的三大政策:紧缩自雇人士最高房贷额度为65%、“瘦身街”计画喊停、实施共管物业的折旧报告对房市的影响地行了分析
1. 紧缩自雇人士最高房贷额度为65%
加国金融监管单位要求全国金融机构自11月1日起,紧缩自雇人士最高房贷额度最多不超过65%。加国政府继上一波紧缩房贷最高额度不超过80%,借贷年限不超过25年,成功压打首次购屋族的实力;再接再厉,直接影响268万人士的财务规划。自雇人士占加国总就业人口1,700万的15%,而且在高失业率加持之下,自雇人士的人数有增无减,因此这波又急又严的房贷紧缩政策,势必影响房市甚钜。
政府迫于国民借贷比率日益高涨,一旦利率升高,担心银行呆帐暴增,衍生出类似美国及欧洲金融风暴,于是祭出杀手锏,但对目前已逐渐冷却的房市是否仍需要下如此重首,值得商榷。因为自雇是高失业下唯一的避风港,此政策直接影响自雇人士的购屋计画、财务规画,间接则影响自雇行业的吸引力,造成更高的失业率,最终是政府的负担更沉重。
政府政策过犹不及的衡量,现实与理想的折冲,都考验着政府的智慧。
2. “瘦身街”(Thin Street)计画喊停
温市政府于九月中旬推出瘦身街计画,计画于Marpole、Westend及Grandview三区将部分66尺宽道路缩窄到33尺,并将取得的道路地扩建平价屋,人人有屋住的立意虽美,但谁也不愿意家门口突然多出一间房屋影响观瞻。该计画已在十月初公听会大力反对下,暂时喊停,考验政府的政策在理想与现实中挣扎。
英女皇公园周边的小山计画,是温市政府较成功的规画。这项小山计画位于缅街及安大略街之间,横跨33街道37街,占地15.2英亩,将建造224廉价屋,10间原住民居屋,并盖1600单位出售,分别散落在3层到14层的大楼中,新区小桥流水,造景搭配英女皇公园的自然景观,预计于2013年开工,值得关注。
3. 实施共管物业(Strata)的折旧报告(Depreciation Report)
共管业务即公寓及城市屋,除非全屋村四分之三会议通过不做,否则每个屋村需于2014年起提供屋村的折旧报告。所谓折旧报告的内容含括:对屋村房屋现况检验,并列出10年、20年、30年期的维修计画及其预算的安排。目前已有部分屋村备妥折旧报告,许多买家看完维修预算瞠目结舌。
屋村有完善的保养及养护计画立意绝佳,避免时下动辄征收特别费用(special levy),增加屋主负担。但折旧报告的政策出炉,可能会出现现象一:房租租金大幅提高,因为屋村为做好完善养护,势必大幅提高管理费,进而转嫁到租金。现象二:投资客转移投资标的物,避免高管理费降低其投资报酬率。现象三:新旧屋村的房价差距加大,因为高屋龄的高维修预算会吓跑潜在买家,而向新楼宇不平衡的倾斜。
即便如此,折旧报告可能会对共管物业带来一些冲击,但是好地段仍是一切的保证,日前本那比铁道镇Station Square及温西Marine及Cambie 街的MC2热卖就是最好的印证。其他不论是为人诟病的移民政策,或是没有加息条件却不断要加息的心战喊话,在在都显现出政府迫于现实与理想的无奈。
美国强推QE3货币宽松计画下,拥有大量天然资源的加币倍受追捧。过于强势的加币不利于出口,对加国经济已有负面影响,更遑论加息,否则加国陷入“荷兰病”也无不可能。此时此刻,加国房市在政府政策左右下,摇摆地摸着石子过河,期望能走出一条康庄大道。
来源:温哥华找房网
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