如何全面理解加拿大住房贷款新政(二)
第二,重做贷款的贷款与房价比例从85%降为80%。很多人看到房价升值了,自己也已经偿还了一部分贷款本金,希望按照当前的房价重做按揭贷款,并将属于自己的那部分房权套现。新政策之前,房主可以在重做贷款时最多将房权的85%取出,现在变成了80%。以多伦多房价平均价格50万元计算,如果每个人都少从自己的房权中套现5%,也就是少从房子里拿出2.5万元。
按照原来的政策,如果从房子里套现85%,还需要缴纳贷款违约保险费,最低费率1.75%,如果房价50万,借出房价的85%,即,贷款金额42.5万元,缴纳保费7437元。如果为了多取出2.5万元而支付7437的保费,很多消费者就会主动选择套现房价的80%,而不去付保费。因此,此条新政,对市场的影响微乎其微。
第三,房价超过100万的贷款保险申请人将不会获得批准。此前,保险公司没有对借款人所购房产的金额进行限制,而新政策明确要求,如果首付不足20%,或因为其他原因需要购买贷款违约保险的申请人,如果所购房价超过100万,将不能获得保险。首付不足20%,房价超过100万的借款人申请人占全部按揭贷款申请人的比例,无从考证。从笔者过去两年半的工作经验来看,没有遇到一位申请人在首付不足20%的情况下,购买100万以上的房产。这条新政策的影响也是相当局限。
第四,也是被华人社区误解最深的一条。有好事者将政府新规定解释为:借款人的偿债能力测试指标从原来的GDS/TDS,32/42放松至GDS/TDS,39/44。从上面的表格我们可以看出来,这是一个完全驴唇不对马嘴的解释。政府新政策的原文是这样说的:Setting a GDS limit and reducing the TDS limit will help prevent Canadian households from getting overextended and reduce the number of households vulnerable to economic shocks or an increase in interest rates.新政策增设了GDS指标,是在收紧贷款标准,而不是放松。这是一个合理的设置,对申请人控制自己的家庭负债有帮助。
政府在公布新政策的时候,开宗明义地指出:These measures will support the long-term stability of the Canadian housing and mortgage markets and promote savings through home ownership.说明政府希望加国地产健康稳定发展,不希望没有储蓄习惯的消费者,借着低利率,在财务状况不够稳健的条件下买房置业,把风险留给银行和保险公司,从而避免美国式的地产市场崩溃。
总结起来,今年政府要求保险公司收紧政策完全是针对需要购买按揭贷款违约保险的,准备不足的借款申请人。商业银行没有追随贷款保险政策将最长还款期缩短,是考虑了消费者及股东的利益,以及银行所面临的风险,作出的商业决定。
因此,本次政策调整,与去年相比,对地产市场的整体影响有限。政策的调整,对消费者心理产生的压力大于政策实质内容对市场的影响。有购房需求的消费者,待全面理解和消化了新政策之后,就会重返市场,借低利率时机购房置业。
来源:温哥华找房网
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