观察:大温楼市面临多重下调压力(二)
何昶认为,下跌25%也许言过其实,但该报告所指出的楼市估价过高已脱离所有基本因素、家庭负债达到纪录高位、业界过度建设楼房等问题是现实存在,不能忽视的。所谓大温楼市稳定性最高也并非预示着美好的未来。稳定性是就过去的数据而言,但从未来长远来看,情况或许还有待观察。
有观点认为温哥华是移民城市,如果移民带来的资金没有其他投资渠道,房地产价格降下来的可能性很小。但最近移民新政的推出却是一个不可不仔细考量的重大背景。从2004年开始,每年登陆加拿大的投资移民有半数以上选择定居卑诗省。2010年有3779名中国投资移民抵达卑诗,占全年卑诗接收中国移民总数的三分一。这股力量,是推动大温楼市的主力。
现在突然大幅收紧,来温的中国投资移民总数将在未来几年内减少,无疑对大温楼市,尤其是高端市场未来走向有明显影响。何昶认为,此项政策效果虽不会马上显现,移民抵埠减少趋势也会在较长时间内才显示出来,但该项政策社会影响强烈,传播极广,对楼市心理因素影响很大,高端楼市动力和积极性可能受到打击,客观上会在市场中发挥一定的平抑楼市的影响作用。何昶承认,虽然没有明确的调查数据,但在他和他认识的经纪所接触的客户反映来看,普遍表现出对未来市场一定程度的犹豫。移民新政已经成为影响投资者心理的重要因素。
楼市调控不好,将演化为政治问题
何昶认为,连日来大温楼市已频受不利消息影响,如新的移民政策出台,中国大陆移民潮受到重大抑制;财长费拉逖26日曾警告说,国际国内债务可能失控,国际上欧洲和美国应设法控制债务,国内加拿大人也要审慎处理自己的长期抵押贷款,等等,再加上目前的加息压力,大温楼市正在经受巨大考验,投资者应当更加谨慎。
很多人认为即使央行加息幅度也有限,对市场影响不大。对此观点,何昶认为,这种看法只看到高端市场的变化。的确,央行大幅加息的可能性不大,即使加息对高端投资者影响也很有限,但是却会进一步抑制低端市场,寻求自住的低端购房者压力会增加。
最近一项调查显示,加拿大家庭负债对可支配收入的比率﹐从2010年第4季度的146.2%﹐升至今年第1季度的147.3%。据悉﹐负债包括按揭、消费信用和贷款。大温地区居民负债更高居全国前列。BMO报告也指出,温哥华房价高达当地家庭年所得的11.2倍,房市大幅向下修正的因素越来越强。
大温普通民众对楼市高启的批评之声也越来越强,这种情况下,楼市已成为重要的民生因素,无论是加拿大保守党执政当局,还是BC省简蕙芝当局,还是温市罗品信执政团队,都不能无视这种情况。其实财长和央行行长频发警告,就是这种背景的直接反映。何昶认为,楼市调控手段很多,加息只是其中一项,相关市场手段如果一同运用,就有可能在挤出泡沫的同时,保护众多低端需求者的利益。
所以,从全局上看,大温楼市的调整已肯定摆在当局的桌面上,问题只在于当局会使用什么样的方法,在挤出泡沫的同时而不导致楼市巨幅振荡。那么当政者的目标在什么位置呢,卑诗省房地产协会(BCREA)最新楼市预测指出,明年楼市回软将下跌3.5%。是不是这个目标,那就仁者见仁,智者见智了。
来源:温哥华港湾
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