加拿大人不炒房?宏观细算楼市回报率(一)
宏观看待加国房地产回报
房地产市道备受关注,这不足爲奇,因爲对大部分加拿大认识来説,房屋是他们一生中最大的财务资产。道明自管投资 (TD Direct Investing) 亚洲业务总监锺颕辉 (Alfred Chung) 指出:「随着加国楼市放缓,不少人担心其房屋的未来价值。楼市有出现週期性起伏的倾向,而加拿大楼市预期会于未来3年逐渐温和下调。未来10年房地产的名义年回报率将约有2%,跟通胀率相若。展望2015年以后,房价应会反弹至3.5%的年回报率。」
住屋作爲投资及消费品
住屋往往被认为是投资品和消费品。在预测各种金融工具的年回报率时,住宅资产通常会比现金高出一个溢价,因为这些资产有较高的流动性风险。对主要居所来说,房地产的回报率是免税的,所以相对于并非由注册退休储蓄计划持有的现金、债券及股票,主要居所的回报因不用课税而提高。
宏观经济因素影响房价
锺颕辉指出从长远来看,与住户相关的因素对房地产价格的影响较小,而宏观经济因素则有较大的影响力。被认为是最有影响力的变数包括收入和经济的增长、人口和住户形成步伐。「我们曾发表报告指出,偏低的劳动人口参与率和生产率增长,将抑制加拿大经济增长的力度。我们预料直到2021年的每年实际经济增长约为2%。以名义价值来说,这意味着约4%的收入和经济增长。个人收入的趋势尤其重要,这个变数影响整体的住房负担能力。」
人口增长带动房屋需求
人口增长是经济增长和整体房屋需求的风向标。加拿大统计局预测2030年时人口将年增约0.6%,大为低于目前的1%。房屋需求是由人口增长带动,若增长步伐减慢,房地产价格增长亦应会减慢。锺颕辉指出:「住户形成速度亦对长远的房价增长有重大影响。根据预测每年住户形成的数量,料于未来20年至30年间下降,从约19万个降至14万5千至15万5千之间。」
然而,即使人口增长和住户形成的步伐减慢,价格回报率也未必会受压,除非房屋供应调整至配合需求的水平,因为建筑商和发展商将会调整动工步伐,使之与基本需求因素一致。
借贷成本亦对房价趋势有重要影响。利率不能无限期地留在目前低位。锺颕辉续称:「对于加拿大央行的目标隔夜利率,我们认为较为中立的利率约3.5%;而5年期固定按揭的中立利率将是约7%,这个预测是假设5年期加拿大政府债券收益率与一般5年期固定按揭利率之间有1.5个百分点的息差。随着经济增长减速,以及通胀率比过去30年平均水平更稳定,中立的短期和长期利率都可能会较低。」
婴儿潮的住房抉择
加拿大人口面临老龄化和人口增长减慢。而关于这些变化对房价影响是正面还是负面的看法姓h纷纭,缺乏共识。当一个人年届退休时,便身处三岔路口。他可能成为了空巢老人,子女长大离家,一个较小的居所也许更容易维持或负担。他也可能留在现有居所、利用反向贷款 (借提房屋净值) 来维持其退休生活,又或视乎健康状况而定,选择留在养老院或供长者居住的退休社区。因此,我们难以评估老年人对楼市的影响力。这只是居所类型有所改变?还是有大量人退出自置居所的行列?
来源:温哥华港湾
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